Как определяется минимальный срок владения недвижимостью обманутым дольщиком для освобождения от НДФЛ

12 мая 2022

     ФНС своим письмом от 21.04.2022 N БС-4-11/5168@ разослала письмо Минфина РФ от 21.04.2022 N 03-04-07/35782 по вопросу определения минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества у физического лица, являющегося обманутым дольщиком.
     
     Согласно пункту 17_1 статьи 217 и пункту 2 статьи 217_1 НК РФ от обложения НДФЛ освобождаются доходы, получаемые физлицами от продажи недвижимости и долей в ней при условии, что такой объект находился в собственности налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения объектом недвижимости и более.
     
     Минимальный предельный срок владения объектом недвижимости составляет 5 лет (п.4 статьи 217_1 НК РФ). При этом региональным законом этот срок может быть уменьшен вплоть до нуля (пп.1 п.6 ст.217_1 НК РФ).
     
     По общему правилу минимальный предельный срок владения объектом недвижимости исчисляется с даты госрегистрации на него права собственности (п.2 ст.8_1, п.1 ст.131 ГК РФ).
     
     Минимальный предельный срок владения квартирой, приобретенной налогоплательщиком по договору участия в долевом строительстве, исчисляется с даты полной оплаты ее стоимости (п.2 статьи 217_1 НК РФ).
     
     Если квартира приобретена по ДДУ, то доход от ее продажи освобождается от обложения НДФЛ (п.2 ст.217_1 НК РФ). Но одновременно при расчёте НДФЛ с дохода от продажи имущества налогоплательщик имеет право на получение имущественного вычета (п.6 ст.210 НК РФ, п.1 ст.220 НК РФ). При этом налогом облагается не вся сумма полученного дохода от продажи имущества, а сумма дохода, уменьшенная на размер имущественного вычета, не превышающего 1000000 рублей, или на сумму расходов, связанных с приобретением этой недвижимости (пп.1 и 2 п.2 ст.220 НК РФ).
     
     В случае банкротства застройщика по ДДУ расходы участников возмещаются из регионального компенсационного фонда долевого строительства, созданного за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков через "Фонд развития территорий", действующий в соответствии с Федеральным законом от 29.07.2017 N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (ст.21_1 и 23_2 Федерального закона N 214-ФЗ "О ДДУ").
     
     Данное возмещение освобождается от обложения НДФЛ (п.71 ст.217 НК РФ).