Как рассчитать размер вычета НДФЛ при продаже общей недвижимости по одному договору

Несколько собственников продали земельный участок, жилой дом и садовый дом. Сделка по продаже всех объектов оформлена одним договором. Как рассчитать сумму имущественного вычета по НДФЛ, разъяснила ФНС в письме от 02.08.24 № БС-4-11/8876.

Доход от продажи недвижимости полностью освобождается от НДФЛ, если объект находился в собственности физлица в течение минимального предельного срока владения или дольше. В общем случае такой срок составляет пять лет (п.4 ст. 217_1 НК РФ).

Если же недвижимость принадлежала физлицу менее 5 лет, то максимальная сумма вычета, на который может быть уменьшен доход при ее продаже, составляет 1 млн руб. (подп.1 п.1 ст.220 НК РФ). Сумма до 1 млн руб., полученная от продажи объекта, полностью освобождаются от НДФЛ, а сумма превышения облагается налогом.

При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (т.е. 1000000 руб.) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.

Согласно разъяснениям Минфина России, направленным в адрес ФНС России письмами от 30.04.2013 № 03-04-05/15216 и от 27.06.2013 № 03-04-07/24506, в случае продажи имущества, находившегося менее установленного срока в общей долевой собственности, по одному договору купли-продажи несколькими совладельцами размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (т.е. 1000000 руб.), распределяется в соответствии с долей лиц в праве собственности.

При этом распределение имущественного налогового вычета исходя из доли налогоплательщика в нем производится применительно к каждому объекту недвижимости.

Пример 1.

Налогоплательщик совместно с несколькими сособственниками на основании одного договора купли-продажи продали:

- земельный участок за 1800000 руб.;

- жилой дом за 1000000 руб.;

- садовый дом за 1000000 рублей.

Доля налогоплательщика в праве общей долевой собственности на объекты составляет:

- 1/6 доля в земельном участке (т.е. доход от продажи равен 300000 руб.);

- 1/3 доля в жилом доме (т.е. доход от продажи равен 333333,33 руб.);

- 1/2 доля в садовом доме (т.е. доход от продажи равен 500000 руб.).

Следовательно, в рассматриваемом случае предельный размер имущественного налогового вычета рассчитывается следующим образом:

- по земельному участку - в сумме дохода от его продажи, но не более 1/6 от 1000000 руб. (т.е. составляет 166666,67 руб.);

- по жилому дому - в сумме дохода от его продажи, но не более 1/3 от 1000000 руб. (т.е. составляет 333333,33 руб.);

- по садовому дому - в сумме дохода от его продажи, но не более 1/2 от 1000000 руб. (т.е. составляет 500000 руб.).

При этом общий размер имущественного вычета по доходам от продажи всех объектов не может превышать в целом за год 1000000 руб.