Суд отказал в иске, поскольку договор аренды прекратил свое действие на основании уведомления арендатора в одностороннем внесудебном порядке, в связи с чем основания для его расторжения в судебном порядке отсутствуют
ИП-1 и ИП-2 (истцы) обратились в суд с иском к ИП-3 (ответчик) о расторжении договора аренды нежилых помещений и установлении даты расторжения договора.
Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, в удовлетворении заявленных истцами требований было отказано в полном объеме. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 22.06.2021 N А40-114748/2020 оставил указанные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
Как следует из материалов дела и установлено судами, между ИП-1 и ИП-2 (арендодатели) и ИП-3 (арендатор) был заключен договор аренды нежилых помещений, во исполнение которого ответчик принял во временное владение и пользование помещение для использования в качестве кафе, кафетерия, кулинарии для размещения предприятия общественного питания.
С 28.03.2020 на фоне принимаемых Правительством Российской Федерации мер по нераспространению коронавирусной инфекции Указом мэра Москвы "О введении режима повышенной готовности" от 05.03.2020 N 12-УМ на территории города Москвы была временно приостановлена работа ресторанов, кафе, столовых, буфетов, баров, закусочных и иных предприятий общественного питания. В связи с чем кафе ответчика, расположенное в арендуемом у истцов помещении, было закрыто.
Согласно пункту 3 статьи 19 Федерального закона N 98-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций" от 01.04.2020, арендатор по договорам аренды недвижимого имущества вправе потребовать уменьшения арендной платы за период 2020 года в связи с невозможностью использования имущества, связанной с принятием органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона N 68-ФЗ "О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера" от 21.12.1994 решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Ответчик неоднократно направлял истцам по электронному адресу в порядке, предусмотренном договором, письма с просьбой уменьшить арендные платежи. Однако какого-либо соглашения между сторонами договора достигнуто не было.
В связи с тем, что соглашения о снижении арендной платы достигнуто не было, ответчик направил по электронному адресу арендодателей письмо о досрочном расторжении договора с просьбой считать последним месяцем аренды апрель 2020 года и зачесть в счет его оплаты обеспечительный платеж, перечисленный арендатором при подписании договора, а позднее повторно уведомил их о расторжении договора и предложил участвовать в оформлении передачи помещения по акту приема-передачи. В связи с тем, что никто из истцов не явился в назначенную дату, ответчиком в одностороннем порядке был подписан акт приема-передачи (возврата) помещения. Экземпляр акта, подписанный арендатором, а также ключ от помещения и видеозапись освобождения помещения были направлены ответчиком в адрес каждого арендодателя, что также подтверждается материалами дела.
Разрешая настоящий спор по существу, суды пришли к выводу о том, что договор аренды прекратил свое действие на основании уведомления арендатора в одностороннем внесудебном порядке, при этом последним месяцем аренды является апрель 2020 года, в связи с чем основания для его расторжения в судебном порядке отсутствуют.
Пункт 4 статьи 19 Закона N 98-ФЗ вступил в силу с момента опубликования и применяется к отношениям, возникшим с момента принятия органом государственной власти субъекта РФ решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации, то есть применительно к рассматриваемому делу.
