Суд взыскал с ответчика сумму, составляющую разницу между ценой приобретения и соразмерно уменьшенной покупной ценой договора купли-продажи, поскольку он передал истцу объект недвижимости ненадлежащего качества

27 сентября 2022

     ИП (истец) обратился в суд с иском к ОАО (ответчик) об обязании произвести соразмерное уменьшение покупной цены договора купли-продажи, о взыскании суммы в спорном размере, составляющей разницу между ценой приобретения и соразмерно уменьшенной покупной ценой.

     Решением арбитражного суда, оставленным без изменения постановлением арбитражного апелляционного суда, требования удовлетворены. Арбитражный суд Московского округа постановлением от 15.09.2022 N А40-67866/2021 оставил указанные судебные акты без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.
     
     Как следует из материалов дела и установлено судами, по итогам торгов между ИП и ОАО заключен договор купли-продажи, предметом договора являлись: земельный участок; нежилое помещение. До момента подписания договора истцом произведен осмотр помещения, помещение в полном объеме соответствовало техническому паспорту, электроснабжение осуществлялось от централизованных сетей. После направления ответчиком в адрес истца акта приема-передачи истец произвел повторный осмотр помещения, в результате которого выявлен ряд несоответствий помещения техническому паспорту.

     Истец отказался от принятия помещения по основаниям несоответствия передаваемого помещения техническому паспорту объекта, о чем сообщил ответчику в разногласиях к акту приема-передачи к договору купли-продажи. Истец направил в адрес ответчика предложение о расторжении договора по причинам несоответствия помещения технической документации и наличия правопритязаний третьих лиц на часть помещения. Ответчик отказал истцу в расторжении договора.

     В связи с отказом от расторжения договора купли-продажи и неполным устранением недостатков между сторонами подписан акт приема-передачи с замечаниями. С момента подписания акта приема-передачи до момента государственной регистрации права ответчик частично устранил выявленные недостатки.
     
     Ссылаясь на то, что ответчик передал истцу объект недвижимости ненадлежащего качества, не соответствующий техническому паспорту по количеству помещений, часть помещений отграничена от остального здания перегородками, не указанными в техническом паспорте, отсутствует электроснабжение помещения, истец просил суд соразмерно уменьшить покупную цену договора купли-продажи.
     
     По результатам судебной экспертизы в материалы дела представлено заключение эксперта по определению рыночной стоимости имущества. Экспертом приведена методика, согласно которой при наличии недостатка помещения - отсутствие технологического присоединения, необходимо применять понижающий коэффициент 0,9 или 10% от стоимости имущества.
     
     Удовлетворяя требования, руководствуясь пунктом 1 статьи 475, пунктом 1 статьи 549, пунктом 1 статьи 556, статьей 557 Гражданского кодекса Российской Федерации, проанализировав в совокупности и взаимной связи представленные сторонами доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, установив, что ответчиком передан объект недвижимости ненадлежащего качества, не соответствующий техническому паспорту, в том числе в связи с отсутствием электроснабжения помещения, приняв во внимание исследовательскую часть экспертного заключения и выводы, изложенные в ней, учитывая, что имущество приобреталось ниже рыночной стоимости при проведении конкурентных процедур, коэффициент необходимо применять к выкупной цене помещения, суды пришли к выводу о том, что недостатки помещения, образовавшиеся с момента подписания сторонами договора купли-продажи, до момента подписания сторонами акта приема-передачи, привели к снижению выкупной стоимости имущества на сумму в спорном размере.